香港——在与大陆毗邻的香港上水的一座购物中心外，一名自称姓陈的男子正站在一辆购物车旁抽烟，车筐里装满了商品。他来自280公里外的内地城市汕头。这样的旅行，他一年会安排好几次。
"我来香港主要是买药，有时也买一些食品，"陈先生说。由于政府打击走私的活动，他拒绝提供全名。"这里的品牌更多，有许多牌子在家乡找不到。而且在内地，假货很多。"
陈先生这样的购物者，如今已经成为在香港北部购物的大陆人中的主力。这一庞大的群体正在改变这个前英国殖民地与内地毗邻地区的面貌。在被统称为新界的这片区域，以及穿行其间的铁路沿线附近，零售商们正越来越着眼于当日往返的内地消费者，以及来自广东省的"水货客"。水货客会把从这里买来的东西在内地加价卖出去，从而逃脱关税。
根据大陆海关的数据，除了成千上万满足普通购物需求的个人，每天还有超过2万水货客进入香港。除了严重的住房短缺，这还带来了价值超过150亿美元（约合930亿元人民币）的建设项目计划，其中包括上百万平方英尺的商场，以及数千套的新公寓。但在商业兴旺发展的同时，零售店铺的租金也因大量涌入的人潮被推高，那些针对本地居民的商家不得不搬迁或倒闭。
根据当地媒体的报道，由于新界东北部的一些项目，超过6000名务农者和村民将面临搬迁。香港发展局局长陈茂波(Paul Chan Mo-po)表示，将向符合资格的家庭提供补偿方案，并且预留了供失去住房的人安家的补贴住房。
许多受到新建项目影响的村民和务农者对于被迫搬迁一事十分不满。祖上三代都住在古洞的李绍华（Lee Siu Wah，音译）说，征用耕地"对村民不公平，也不可持续"。
上水是距大陆最近的香港市镇。从早到晚，内地购物者的钞票源源不断地流入香港的这片几无名气的地方。"最畅销的是奶粉、尿布和红酒，"在上水开店的王来萍（Wong Laiping，音译）抱着一箱Franzia葡萄酒在店里说。店内还设置了货币兑换柜台。"货都被卖到了深圳。"
在上水火车站附近，上水广场购物中心人声鼎沸，里面进驻了劳力士(Rolex)、天梭(Tissot)、美体小铺(The Body Shop)和雅诗兰黛(Estée Lauder)等品牌。零售商们称，75%到90%的顾客是大陆人。
莱坊公司(Knight Frank)的董事兼大中华研究及咨询部主管纪言迅(David Ji)说，新界店面的平均租金去年上涨了29%，是香港整体涨幅的两倍还多。新界和港岛的商铺租金之间仍然存在巨大差距，新界为每月每平方英尺134港元（约合每月每平方米1200元人民币），香港岛则为174港元。
纪言迅说，"随着大陆游客的购物模式从市场高端品牌向中档商品和日用品转移，对新界的零售设施的需求预计仍将继续增长，尤其是在铁路沿线和边界附近。"
尽管经济放缓以及打击政府官员奢侈消费的行动对香港多数奢侈品消费中心造成了不利影响，但新界的生意蒸蒸日上，东铁沿线尤其如此。东铁线联通了大陆和香港，途经上水、粉岭和大埔，而在这些站，步行就可以抵达大型商场。
根据市场调研公司尼尔森(Nielsen)的统计，2013年，香港超过一半的大陆游客来自广东。深圳是广东游客进入香港的主要入口。广东去年成为首个GDP超过1万亿美元的中国省份，相当于世界第16大经济体，仅次于韩国。
政府在新界规划的大规模多功能开发项目将带来更多的零售场所，并增加住房供应，尤其是政府补贴住房。去年9月，香港政府表示，七分之一的港人生活在贫困线以下，也就是个人月收入低于3600港元，或四口之家的月收入低于14300港元。
新界东北新发展区是主要项目之一。该项目包括，在2022年之前为大约17.5万人建造逾6万套公寓，以及把上水和粉岭合并成一个50万人口的市镇。预计成本为155亿美元。
新界西北部的元朗南密集着同等规模的人口，此处有关洪水桥新发展区的提议正在筹划阶段。同样在筹划的还包括把大屿山的古洞变成一个新的中央商务区的提议，这是为了利用其毗邻香港国际机场和港珠澳大桥的优势。港珠澳大桥预计于2016年完工，将成为香港首个通向珠江三角洲西侧的陆路通道，从而为大陆赴港购物者提供新的路线选择。
莱坊的纪言迅称，香港的新鸿基地产和恒基兆业地产是在新界业务规模最大的两家开发商。
新鸿基地产市值达340亿美元，是亚洲最大的地产商之一。该公司不愿接受采访，但在一份声明中表示，正在进行中的新界项目包括，位于元朗站附近的占地100万平方英尺（约合9.3万平方米）的新时代广场。
根据今年4月的一份公司报告，新鸿基地产2月购买了正在兴起的屯门购物中心区的一块地皮。它将在这里建造2.6万平方英尺的零售场所和14万平方英尺的住宅单元。去年，新鸿基地产在新界西北部的旗舰商场V City开张，地段就在屯门站近旁。
这份报告说，新鸿基拥有逾2700万平方英尺的农田，主要位于新界现有或计划修建的铁路沿线。该公司目前在新界拥有13座购物中心。
恒基兆业地产也拒绝了采访请求。该公司在新界拥有4250万平方英尺的待开发土地，超过了其他任何一家香港开发商。光是在东北部的新开发区，恒基兆业就拥有270万平方英尺的土地。根据摩根大通(J.P.Morgan)的一份报告，这片土地可能以2.7亿到4.1亿美元的价格出售给政府。
古洞居民李绍华是当地一家工程公司的经理。这些重大项目促使李绍华参与组织了5月10日在香港立法会外的抗议。超过100名村民、务农者及他们的支持者要求政府保护该地区的农业用地。那里有大约2500英亩的耕种农田，很大一部分满足的是本港需求。由于对大陆食品的安全性的担忧，港人对安全的本地作物的需求日益增长。
"我们应该进一步发展香港农业，"李绍华说。"从这些计划中受益的是开发商和少数其他人，而不是香港普通民众。最初是政府需要开发商帮助完成项目；现在是开发商控制着政府。"
这样的情绪在香港并不少见。目前，香港历史上最大的贪污案正在审理之中；新鸿基的联席主席郭炳江(Thomas Kwok)和郭炳联(Raymond Kwok)兄弟被指向香港前二号官员许仕仁(Rafael Hui)行贿。
开发局局长陈茂波拒绝对此案的审理情况发表评论，仅表示，新项目的规划是开放透明的。
他说，"在开展各种的规划和开发研究时，我们非常重视公众的参与。"
翻译：王湛
纽约时报中文网
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