最近，一位住在曼哈顿的朋友兴冲冲地告诉我，她正为自己在云杉街8号(8 Spruce Street)租住的高档公寓续约。令她激动不已的是，这座由美国当代著名后现代主义、解构主义建筑大师弗兰克·盖里(Frank Gehry)设计的76层摩天大楼竟然没有涨租金。
眼下房屋租赁市场如此火爆，云杉街8号的业主、开发商Forest City Ratner Companies（简称FCR）为何在与租户续约时却没有伺机涨价？
其实，对于我们大多数租客（大部分纽约人过着租房的生活）而言，（续租时）被房东小宰一笔本是意料之中的事。每年房屋租约快到期的时候，我们都急不可耐地想要知道下一年度的房租价格。
眼看着公寓大楼提供的特殊服务越来越多，例如24小时门卫、健身俱乐部、住宿管理员等等，我们自知租金上涨已是板上钉钉、不可避免的了，可实际情况也可能并非如此。
47岁的琳达(Lynda Lippin)如今就和丈夫住在云杉街8号的一套开放式的单间豪华公寓里，还在家中收养了一只流浪狗。这座大楼也被称为"盖里诠释的纽约"(New York by Gehry)。两年时间过去了，她依旧随身带着那个按大楼模型制造的银色蒂芙尼钥匙环，那是她刚入住这里时拿到的。她还满心欢喜地谈到了不久前的一次私人观景聚会，那是在楼内一套月租近3.5万美元（约合人民币21.42万元）的顶层公寓里举办的，只允许此楼里的住户参加。宴会上，品尝着美酒佳肴的宾客们可将那360度的景观一览无余。此外，她还参加了公寓大楼主办的烧烤晚会，甚至还尝到了美味的冰淇淋三明治。虽然她不经常去大楼里的健身房，可一边在温热的水里游泳，一边"观赏着雪花飘落在玻璃天花板上，也算是件惬意的事了。"
上个月，公寓代管经理曾发来邮件说，如果她能在7月中旬之前就确定下两年的租期，而不是等到10月底合同期满，她就仍可以按当前每月3300美元（约合人民币2.02万元）的价格继续租住，而且还能免去每人每年300美元（约合人民币1836元）的物业费。
"我简直不敢相信有这种好事，"琳达说道。她在翠贝卡(TriBeCa)一家名叫Real Pliates的普拉提工作室担当主教练，"说真的，这让我都有点手足无措了。"她当即签字续了约。
事实上，琳达这种情况并不能代表大多数纽约人所面临的竞争激烈、租金上涨的现状。"这可是个竞争残酷的市场，"房产咨询管理有限公司Coldwell Banker A.C. Lawrence的主席兼高级顾问马克·路易斯(Marc Lewis)这样说道。其客户群体普遍集中在较低端的市场定位。"对大多数住宅而言，租金每年都在上涨，而且相比去年和前年，今年的涨幅更大。"
"现在的业主很少再给房客折扣了，"他补充道，"现在的情况是，如果你去年付2000美元（约合人民币1.22万元），今年他们就会管你要2700美元（约合人民币1.65万元）。"
尽管如此，FCR公司放弃增收租金机会的理由也很充分。高档住房市场的房价在经历了一年多的稳步上涨后，很有可能趋于稳定，尤其在市中心一带，因为那里的高档住宅租金总额在去年就已经开始下降了。而且，另寻新房客也要耗费成本，来自附近街区开发商的竞争同样不容小觑。
租房续约的价格，是仅为业主所掌握的信息，旁人几乎无从知晓。虽然不愿透漏更多细节问题，但FCR公司商业用房和居民住房开发部的主任梅丽莎·罗曼·伯奇(Melissa Roman Burch)曾在一份声明中提到，"自从这座大厦对外出租以来，我们就从房客那里收到了诸多反馈。他们不仅被弗兰克·盖里的标志性设计，更被这里提供的世界一流的服务设施所吸引。我们的续签率就反映出他们的这种热情。"
柯里弗·芬恩(Cliff Finn)曾在纽约本地的地产经纪公司Citi Habitats负责监管云杉街8号的早期租赁工作，如今，身为房地产公司Douglas Elliman的发展营销执行副总裁，芬恩坦言，"租赁公寓的业主开展像这类（减免房租）促销活动的原因有很多。"这座大楼内的公寓数多达899间，如此大的规模，在它开盘后对外出租的时候，着实需要采取一些减免租金的激励手段，以便尽快把它填满，芬恩解释道。他仍在继续负责这栋大楼的代管工作。"所以现在，当房客们再来续租的时候，打出'租金零增长'的概念，有助于他们从心理上接受这个相当于市价全额的租金。"
换句话说，虽然表面看起来FCR公司让房客占了便宜，可这位大房东确保了自己从琳达夫妇身上赚得的更多。由于他们在第一次签订租约时被免除了头两个月的租金，因此他们此前交付的净有效租金(net effective rent)就比公寓的市场价值低了8%。
在琳达看来，新的租约中少了减免租金这一项后，影响并不大。"除了两年前第一次签约后的头两个月，"她说，"我们后来付的都是全额租金，所以，今后要从我们口袋里花出去的钱，跟一直以来的房租开支还是持平的。"
整个房屋租赁市场的行情，也是影响FCR公司做出这一决定的因素之一。随着租金一个季度接着一个季度地往上涨，它最终总会趋于平稳。"在过去18个月里，曼哈顿地区的租金开始了史无前例的疯涨，"评估机构米勒萨缪尔公司(Miller Samuel)总裁乔纳森·米勒(Jonathan J. Miller)说，"可在最近五个月内，租金的增速慢了下来，相比以前也就有所滑落了。"
在一份近期为Douglas Elliman撰写的租赁报告中，米勒提到，与2012年7月相比，今年7月市中心一带的房屋租金中值名义上同比增长了1.5%，达到3350美元（约合人民币2.05万元）。而市场上的三居室公寓——作为豪华套房的代表，其位于市中心一带的租金中值与同期相比实际上还下降了8.7%，只有5250美元（约合人民币3.21万元）。
特别是这座盖里设计的大楼，见证了房屋租赁价格的这种疲软状态。当初开工建造的时候，其顶层公寓每月的租金标价高达6万美元（约合人民币36.73万元），足以令人望而却步；然而在大楼最终对外出租时，这个标价降到了4.5万美元（约合人民币27.55万元）；现如今，它们的实际出租价格却只有3.5万美元（约合人民币21.42万元）了。
"有时候，即便租金比市场决定的价格水平低一些，业主们也不会介意；相比之下，他们觉得先留住房客才是更必要的，"Citi Habitats经纪公司总裁盖里·L·马林(Gary L. Malin)说，"事实上，如果有一大批住户的租房合约都同时到期，或者如果你考虑到为每个新房客准备公寓所要付出的成本，比如粉刷墙壁、打折优惠、支付中介费用等等，你就会发现，其实还是留住原有房客更合情合理。"
事实上，云杉街8号也将迎来一些新的竞争对手。明年夏天，在它南面仅几街区之隔，金融巨头美国国际集团(A.I.G.)的总部旧址将作为一栋大型高档租赁开发项目对外开放。其开发商Rose Associates着力将这座又被称为"70 Pine"的建筑，改建为拥有780间公寓的大厦，届时整座建筑内不仅会有酒店入驻，还会添加更多的物业设施，包括两条保龄球道、一座观景台和一个可以俯瞰市中心景观的雪茄吧。
考虑到这些，FCR公司不涨租金的决定"有其合理性"。米勒说，"业主们都在预期租金已经涨到了高位，所以不如就把它维持在当前水平，只要能够实现满租就行了。"
不过，尽管市中心的业主和云杉街8号正在竭力寻找自己的立足点，但是高端市场的整体表现还是颇为可观的。从米勒提供的数据来看，与2012年7月相比，就曼哈顿地区排在前10%的租赁公寓而言，其租金中值同比增长了11.7%，达到8412美元（约合人民币5.15万元）。而其它比较具有代表性的大厦，如去年在西42街450号开门迎客的MiMA，并未在续约率上有所突破。
"我们仅仅是完成了第一波续约任务，实质上并没有做出多少让步，"RELATED公司（美国最大的房地产企业之一——译注）高级副总裁兼高端住房部主任达莉雅·索鲁兹伯里(Daria Salusbury)说，"甚至90%到95%的房屋租金还略有上涨。房屋租赁市场还没有进入我所见识过的最强周期，但我已经历过更糟糕的时期了。"
云杉街8号面临市场下滑，很可能是受其地理位置的影响。在当年飓风桑迪(Hurricane Sandy)袭来之际，整个社区严重受灾，导致有些房客选择了离开。虽然公寓大楼备有发电机，可房客们还是忍受了九天的冷水和断断续续的供电，房东只好适当削减一部分房租，以补偿由此带来的不便。
2011年，在云杉街8号开始对外出租的时候，据说它的租金将突破金融区的最高价。虽然业主已让云杉街8号跻身高价位楼盘之列，但他可能决定，至少从目前的情况来看，租金不能再涨了。而这对琳达来说是再好不过的了。
本文最初发表于2013年8月25日。
翻译：如月
纽约时报中文网
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