最近，房企再融资重启，成为房地产行业中的一个重磅消息。
据地产中国网报道，9月2日，华夏幸福（上交所代码：600340）发公告称，拟定向增发1.9亿股A股，募集资金不超过60亿元，投向七个地产项目。这已是自8月1日新湖中宝（上交所代码：600208）率先发布再融资预案以来，第16家公布再融资预案的房地产上市公司。此前已有北京城建（上交所代码：600266）、三湘股份（深交所代码：000863）、华夏幸福等陆续跟进。此外，还有十余家上市房企陆续停牌，或也与再融资相关。
虽然截至目前，尚未有计划获批，但从已披露的消息来看，其中五家的方案已被股东大会通过，只等证监会核准；其余的也已被列为董事会预案，因此最终实施的可能性相当大。同时可看到，融资目标项目广泛涉及商业地产和一般住宅，并不局限于保障房或某些特定类型，有整体放开的迹象。
行业内外对此趋势都高度关注，因为自从2010年楼市调控启动至今，还没有任何房地产企业在国内的股票市场里获得过融资。与针对买房人的限购、限贷一样，国家对房企融资的限制也是过去三年调控政策的重要组成部分。此番再融资重启如果属实，是否预示着，楼市调控政策将要"转向"了呢？
回答这个问题之前，我们需要了解"限制融资"这一政策出台的背景及设计初衷。
相对而言，限购、限贷的政策思路比较容易理解，都是对购房需求的控制，防止因供不应求而推高房价。而限制融资的做法则比较特别，虽然政策作用于市场供应端，但目的却不是为了增加供应，而是迫使开发商在资金紧张的情况下，通过降价销售来回笼资金。
具体原理是这样的。由于国内的房地产开发行业对外部融资的依赖度较高，资产负债率通常在70%至80%左右，因此，融资环境对行业发展的影响是很大的。当融资宽松时，开发商借助"杠杆"积极购地，扩大建设规模，行业就高速增长；而当销售市场不景气时，即便库存压力增加，只要能通过融资来维持现金流，开发商也不愿轻易降价。既然如此，政府就希望通过限制住这块融资，来迫使开发商降价。
但实际上，这一政策的效果并不理想。因为对开发商而言，无论如何，降价始终是最后的选择。尤其是在调控造成市场低迷的情况下，开发商倾向于认为市场调整是短期阶段性的。因此当面临资金压力时，房企往往选择仅仅降价销售一部分房源，回笼足够的资金后继续坚守观望；而不会轻易地全线降价。更重要的是，由于融资限制，开发商会减少购地、放缓施工建设，最终导致的结果恰恰是市场供应的减少。因此从长期来看，市场供求矛盾依然存在，甚至可能恶化，反而不利于平稳价格水平。因此，针对限制融资政策，市场上早就存在很多不同的意见。
2010年至2012年，全国新建住宅年销售额在5万亿元左右，虽然销量受调控影响，增长是放缓了，但大量已开工项目的建设活动仍在继续。如此庞大的市场，对于资金的需求是相当可观的。况且，此行业传统的高负债运营模式在短期内也无法改变。
在限制房企融资之前，国内房企传统的融资渠道包括银行贷款、股市及债券市场；其中，银行贷款——即开发贷——是主要资金来源。但这些渠道在调控后遭到了全面限制。从央行公布的全国房地产开发贷款数据来看，开发贷的余额增速在调控后显著放缓，2011年以来稳定在10%左右的低位，与2008年金融危机时期持平，大大低于2009年至2010年间20%至30%的同比增幅。
既然开发贷款大幅减少，股市、债市也被停止，房企就得被迫寻找替代的资金来源。在众多房企中，除少数已于香港上市的，可以借助海外资本市场获取资金，绝大多数房企只好转向传统融资之外、监管没有那么严密的其它渠道。以信托市场为例，据用益信托（用益信托网是中国信托业的一个门户网站。用益信托网及用益信托工作室是南昌用益投资理财顾问有限公司旗下的两大品牌机构——编注）统计，2011年国内房地产信托新增3705亿元，比上年大幅增长29%，信托收益率也随之大幅上升。为维持调控压力，银监会又从2010年起，多次发文收紧信托市场、提高信托发行门槛，进一步增加了房企信托融资的难度。
迫于资金压力，自2011年起，房地产行业的兼并、收购活动大幅增加。同时，一部分房企又转向非正规借贷市场，推动了民间借贷及"影子银行"的规模增长。虽然针对民间借贷和"影子银行"的规模、组成等，还缺乏详细的统计数据；但鉴于市面上很少再有其它行业可以媲美房地产，提供如此高的回报率，因此笔者相信，二者近年来规模的高增长背后，必定离不开房地产行业的"贡献"。
而与此同时，正规的银行也不甘将这块业务拱手相让。尽管传统放贷渠道受到了政策限制，但无论如何，高利润的房地产与其他行业相比，依然是银行的优质贷款对象；加上房企又愿意为获得资金承担更高的利息，于是，银行纷纷借道新兴的各类理财产品等等，绕开了传统的监管。
现状就是这样。从宏观角度来看，国内年销售额高达5万亿元、规模庞大的房地产行业，其正常的融资需求是无论如何都不可忽视的。长期限制的结果必然导致扭曲的信贷市场；同时，由于"影子银行"是脱离监管体系的，那么房地产行业对这类资金的依赖，其潜在风险也不言而喻。
因此，我们应该放眼整个金融系统，把房企融资的需求看作此系统内的重要影响因素之一来思考。一旦房企再融资重启，可以使金融市场重回正常化，把体系外的潜在风险重置于监管之内，调整风险错配。如此一来，或许可以说，理顺房地产融资渠道，才是治理信贷市场的源头。
新一届政府执政以来，对房地产调控的思路出现了转变——"长效机制"的提出，反映出将对过去的做法进行调整。此次房企再融资重启，即是其中一环。通过有条件地重启再融资，可以鼓励房企加快开发，从而增加市场供应。毕竟，供求平衡才是市场稳定、健康发展的基础。因此，再融资重启并不意味着政府将"放松"调控，而只是策略上的调整，其根本目的还是维持房地产市场及金融市场的平稳、健康发展。
当然，再融资的放开对预期的影响，也当谨慎对待。短期看，房企会不可避免地产生乐观情绪，看好后市。这种乐观反映在土地市场上，就是近来的高价地块频出。同时，市场上自住需求和潜在投资需求依然存在，于是再融资重启也将被视作一则"利好消息"，推高市场预期。
在这种情况下，政府必须采取相应的配套措施。比如，在土地出让之前即明确竣工及上市时间，并严格监督执行，以防止开发商在资金一时充裕的时候加紧囤地，确保土地供应能及时转化为住房供应；同时通过规划来控制大户型的比例，增加中小户型供应。而在需求端，则继续以税收、信贷等政策控制非自住需求。总之，是要一方面稳定土地市场，一方面维持现有调控政策力度不放松，确保市场平稳健康发展。
刘渊是中原集团研究中心总监。
纽约时报中文网
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